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楼市正在变天,央行罕见透露信号

2017-07-03 00:00:00 来源:wind资讯 作者: 浏览量:3683

最近万达融创的世纪交易刷了屏,但最终话题还是落到了与我们息息相关的房子上——首富主动要求降杠杆。


这一则新闻看起来好像很普通,但再把这些新闻串起来看,就颇有深意了:M2增速创历史新低、任志强称限购政策一年半后可能收回、一线城市房价环比下降、银行贷款利率持续走高……


央行新闻发言人阮健弘昨天称,抑制房地产泡沫见成效。


楼市真的变天了。


一、M2增速创历史新低,央行称抑制房地产泡沫见成效


在稳健中性的货币政策基调下, 6月M2货币供应量同比增速继续保持个位数水平


央行公布的最新数据显示,6月末,广义货币(M2)余额163.13万亿元,同比增长9.4%,增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点,再创历史新低;狭义货币(M1)余额51.02万亿元,同比增长15%,增速分别比上月末和上年同期低2个和9.6个百分点。

 

针对6月M2增速再创历史新低,央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘表示,只要实体经济的合理融资需求得到满足, M2增速放缓实际上反映了存量货币周转效率的提高,比过去低一些的M2增速可能成为新常态,对其变化可不必过度解读。基数效应拉低6月M2增速约0.15个百分点。若考虑基数效应,6月末M2增速与上月末基本持平。


不过M2同比增长创下新低,还是引起诸多行业,尤其是房地产业的震动。有业内解读称,随着稳健中性货币政策的落实以及加强金融监管效应的显现,近期商业银行一些与表外产品相关的资金运用科目扩张放缓,由此派生的存款及M2增速也相应下降,这是金融体系降低内部杠杆的客观结果


虽然增速放缓,但M2还是在增长,为什么区区一个涨幅变化就激起了偌大波澜?


我们通常用M2/GDP的比值来衡量一个国家货币的超发程度,货币超发是指货币发行的增长速度超过货币需求的增长速度,即货币供给量超过了维持经济正常运行所需要的货币量。换言之,正常情况下,GDP每增长1元,货币也相应增长1元。广义货币供应量即M2在一定范围高于GDP增长也算合理,但M2过高就会面临通货膨胀的风险。目前,世界平均水平为1.26。如上图所示,2016年美国M2/GDP比值为0.74,日本为1.71,目前中国已经超过了2.0

 

也就是说,本次堪称为历史新低的M2涨幅其实也是释放一个信号,是国家调整经济结构,稳定货币政策,降低金融杠杆的表现,这或许也是全民炒房的房地产经济时代的终止符。


阮健弘称,相关数据表明,去年年底以来,随着我国房地产调控力度不断加大,房地产信贷增长势头回落,抑制房地产泡沫见成效


天风证券认为,6月M2同比继续下滑至9.4%,再创新低,金融去杠杆导致银行存款派生能力大幅下降,未来M2增速维持低位或成常态


业内人士称,楼市泡沫终究是要萎缩了


二、一线城市房价松动


最近,关于房价下跌的新闻有点多,似乎楼市降温这才刚刚开始。不少新闻里指出,从北京东西城多个“学区房”市场发现,“学区房”成交量急剧下滑,不少房源价格跳水近百万元。虽然我们知道这都仅是个例,但我们可以看到,大家的心理预期都在发生微妙的变化。


调控没有最严,只有更严。


从去年“十一”前后以来,楼市调控不断升级加码,到今年3月以来,楼市调控升级至2.0。此后,在高强度的限购、限贷、限售组合拳之下,一线城市房地产市场“闻风而动”,不仅成交量下滑,房价也出现松动,甚至是曾经一天一个价的北京学区房市场也遭遇了“极寒”。


下图是4个一线城市的新建商品住宅价格环比情况,我们可以明显地看到,从去年8、9月份一线城市的房价环比到达顶点之后,便开始走下坡路

 

三、银行卡住楼市的脖子


融360六月房贷市场报告显示:6月全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%。


533家银行中,超八成的银行无利率优惠,有32家银行执行基准利率上浮(1.05-1.2倍不等),全国仅11家银行提供9折优惠利率


值得一提的是,今年4月全国首套房平均利率为4.49%,创下了历史新低。但在此后,银行开始上浮房贷利率,5月平均利率为4.73%,环比上升4.64%、6月上升到4.89%。


房贷大有全面回归基准利率的势头,甚至是重回5.0。


我们可以来回顾一下,上一次全国首套房平均利率5.0还在2015年,当时8月份的房贷利率为5.15%。2015年是去库存大年,当年很多城市都下了成交量纪录,而房贷成为银行的香饽饽,那一年是房价出现大涨趋势的元年,当时平均房贷利率是5.0%以上。

从2015年9月以后,利率就持续走低,到2016年,全国首套房平均利率基上保持在4.5%左右,2016年是房价暴涨的一年,也是近年来、全国首套房平均利率最低的一年。房价上涨、成交大量大增,房贷仍然是银行的主流业务。

而到今年,随着政策高压线逐渐收紧,加上银行资金紧张,银行和楼市开始撇清关系。银行开启房贷议价模式、价高者得已经不是什么秘密了。


业内人士指出,现在来看,全民炒房的时代已经结束,入市门槛已经提高,对于大部分热点城市来说,这个时候进场楼市的人,要么是刚需,要么是改善型住房,炒房成本已经相当高昂。


四、万达主动降杠杆


这两天,首富王健林借钱给融创孙宏斌收购自己优质资产的消息,刷了屏。


大家都知道,融创花631.7亿元收购了万达王健林的万达文旅和万达酒店,可蹊跷的是,有295.75亿是王健林借给孙宏斌的。


业内对王健林的行为作出多种解读,但根据王健林的表述,万达卖掉资产,回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。这也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一,终于开始了去杠杆。


数据显示,2014至2016年万达剔除预收账款后负债率分别为65.17%、63.25%和63.51%,而行业平均负债率约73%。从这一点来看,其实近三年来的负债率水平要低于行业平均值。


不过地产业内人士也指出,虽然看起来负债率在地产业内并不算高,但是,万达主要从事商业地产,采用“现金流滚资产”模式,部分社区商业出售